Verkoop
In de aanloop naar, en tijdens de verkoop van een huis zijn er heel wat zaken waar u bij stil moet staan. Welke verkoopstrategie past het beste bij uw omstandigheden? Hoe onderhandelt u over de prijs? Wat zijn de valkuilen? Hier leest u in grote lijnen wat erbij komt kijken om uw huis te verkopen.
Vraagprijs bepalen
Natuurlijk wilt u uw woning voor de beste prijs verkopen. Maar wat is de beste prijs? Een te hoge vraagprijs leidt tot weinig of geen belangstelling en een te lage vraagprijs gaat ten koste van de opbrengst. Een realistische vraagprijs ligt daar dus precies tussenin. De beste verkoop is ook afhankelijk van de voorwaarden die u overeenkomt met een koper. Tot slot is de factor ‘gunning bij verkoop’ tegenwoordig ook een belangrijk onderdeel van de verkoop.
Vaak kiezen verkopers ervoor zich te laten adviseren door een NVM-verkoopmakelaar. Dat is niet vreemd, de NVM is immers de grootste en oudste makelaarsvereniging in Nederland. Een NVM-verkoopmakelaar inspecteert de woning, legt gegevens vast in een opnamerapport en adviseert op basis van de zeer uitgebreide NVM-database. Daarin staan o.a. actuele informatie over marktprijzen van (vergelijkbare) woningen in de omgeving.
Mededelingsplicht
Als verkoper heeft u een mededelingsplicht, ook wel de informatieplicht genoemd. Deze mededelingsplicht verplicht de verkoper, alle informatie te verstrekken die voor de koper belangrijk kan zijn. Zo bent u verplicht te laten weten of de woning gebreken heeft en zo ja, welke dat zijn. Uw verkoopmakelaar denkt hierin mee.
De makelaarscourtage
Als u besluit u woning te verkopen met behulp van een NVM-verkoopmakelaar, betaalt u een courtage. Dit is een vergoeding voor de verkoopwerkzaamheden die hij verricht. Deze vergoeding bestaat meestal uit een percentage van de verkoopprijs.
De courtage wordt over het algemeen betaald op het moment van de eigendomsoverdracht bij de notaris. Kosten, zoals voor het maken van een fotoreportage, plattegronden en filmopnamen worden betaald nadat de woning is aangemeld in de digitale systemen. Ook spreek u van tevoren duidelijk af welke verkoopactiviteiten de makelaar op zich neemt en welke activiteiten de verkoper zelf verricht. De courtage en andere afspraken leg u vast in een opdracht tot dienstverlening.
Het publiciteitsplan
Alleen een bord in de tuin is niet genoeg om een woning onder de aandacht van een grote doelgroep te brengen. Daar is meer voor nodig. Onderwerpen als Funda, de NVM Open Huizen dag, social media en het nut van de NVM-database bespreekt de NVM-verkoopmakelaar graag met u.
Uw woning verkoopklaar maken
Het verkopen van een woning vraagt om een goede voorbereiding. Denk bijvoorbeeld aan een likje verf of een goede opruim- of schoonmaakbeurt. De verkoopmakelaar heeft tips waarmee u uw woning voorbereid op een voorspoedige verkoop.
De bezichtigingen
De bezichtigingen beginnen zodra de eerste potentiële kopers een bezichtiging hebben aangevraagd. Meestal gaat dat via de NVM-verkoopmakelaar. Hij coördineert en begeleidt de bezichtigingen.
De NVM-verkoopmakelaar stemt in overleg met jou het tijdstip van de bezichtigingen af. Zelf hoef u daar niet bij aanwezig te zijn. Dit geeft kijkers minder het gevoel dat ze op visite zijn, waardoor ze zich beter kunnen inleven in hoe het is om in de woning te wonen. Bij een makelaar zijn kopers eerlijker en kritischer. Dit geeft de makelaar de kans om in te springen op de feedback en mogelijkheden aan te dragen hoe ze zaken anders kunnen indelen of verbouwen.
De bezichtiging is een goede gelegenheid om te achterhalen waarom de kandidaat-koper geïnteresseerd is in de woning en waar aanvullende vragen liggen. Deze informatie kan belangrijk zijn voor het bepalen van de strategie in de vervolgfase en uiteraard bij latere onderhandelingen. De NVM-verkoopmakelaar brengt daarom na de bezichtiging verslag uit over de feedback.
De onderhandelingen
Er zijn verschillende methodes om het biedingsproces te organiseren.
Eén-op-één onderhandelingen
De onderhandelingen starten als u het eerste bod hebt ontvangen en hier een tegenbod op uitbrengt, of als u expliciet meldt dat u in onderhandeling bent. U bent als verkoper niet verplicht een woning te verkopen aan iemand die de vraagprijs geboden heeft. U mag besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen.
U kunt met meerdere personen tegelijk onderhandelen. Dus ook als u al in onderhandeling bent, mag iemand anders een bod doen. De NVM-verkoopmakelaar meldt dit dan aan alle kopende partijen.
Huis verkopen met een restschuld
Het kan voorkomen dat u huis ‘onder water staat’. Dit betekent dat de waarde van de woning lager is dan de hypotheekschuld die erop rust. Het geld dat u tekortkomt, de restschuld, kan problemen opleveren bij het verkopen van uw woning.
Een NVM-makelaar kan helpen bij het tijdig signaleren van een mogelijke restschuld en de bijbehorende problemen. Hij kan in samenwerking met een financieel adviseur het juiste advies geven en mogelijkheden bespreken om de restschuld te beperken.
Executieveiling
Heeft u het vermoeden dat uw financier een executieveiling overweegt? Schakel dan zo snel mogelijk hulp in. Een NVM-makelaar kan advies geven en met de schuldeiser proberen tot een normale verkoop te komen.
Ondertekening van de koopovereenkomst
Wanneer u en de koper het eens zijn over de prijs, opleverdatum, (ontbindende) voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken, dan is er overeenstemming bereikt. De gemaakte afspraken worden vastgelegd in een koopovereenkomst die uw verkoopmakelaar opstelt.
Samen met uw verkoopmakelaar loopt u de koopovereenkomst door om te zien of alle gegevens kloppen en -waar nodig- toelichting te geven. Zo weet u precies waar u voor tekent.
De koop komt tot stand als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend waarbij de koper nog wel een wettelijke bedenktijd van drie dagen heeft, waarin hij zonder opgaaf van reden alsnog de koop kan ontbinden. De bedenktijd van drie dagen gaat in zodra een kopie van de getekende koopovereenkomst aan de koper is overgedragen. Na deze tijd is de koop definitief rond, tenzij er ontbindende voorwaarden van toepassing zijn.
Ondertekening kan ook digitaal gebeuren. Iedereen die moet ondertekenen, kan dit vanaf zijn of haar eigen computer doen.
De overdracht
De ondertekende koopovereenkomst en alle relevante stukken gaan naar de notaris. Zodra de notaris de koopovereenkomst heeft ontvangen, stelt hij een datum en een tijdstip vast voor het ondertekenen van de akte van levering.
Een aantal dagen voor de levering krijg u van de notaris een concept van de leveringsakte en een nota van afrekening. Controleer goed of alle gegevens kloppen. De NVM-verkoopmakelaar helpt u hierbij. Houd er rekening mee dat de koper het recht heeft vóór de levering de woning te inspecteren om te zien of deze nog in de afgesproken staat is.
Op de dag van levering gaat u naar de notaris. Daar tekent u de akte van levering. Op het afgesproken tijdstip, betaalt de koper de koopsom. De notaris zorgt voor de afrekening van de zakelijke lasten zoals de onroerendezaakbelasting en de waterschapslasten. Daarnaast regelt hij de aflossing van de eventuele lopende hypotheek op het huis en de betaling van de rekening aan de NVM-verkoopmakelaar. Het saldo dat overblijft maakt de notaris over op uw rekening. Het geld ontvang u nadat de akte is ingeschreven in het Kadaster. Dit is meestal één werkdag na levering.
Officieel bent u geen eigenaar meer van uw huis, wanneer u de akte van levering bij de notaris hebt ondertekend en deze is ingeschreven bij het Kadaster.
Waarom een NVM-verkoopmakelaar?
Het verkopen van een huis is voor de meeste mensen geen dagelijkse bezigheid. Juist dan is het fijn als een deskundig en betrouwbaar persoon u begeleidt en adviseert. Iemand die de markt kent en scherp onderhandelt. Iemand die uw belangen behartigt.
En ook belangrijk; gemaakte afspraken worden ALTIJD schriftelijk vastgelegd.